（原标题：首开股份在止跌市场中筑牢信用安全底线 轻装上阵）港盛国际
观点网 2024年是房地产市场的“政策大年”，从中央到地方密集出台了一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施。尤其在下半年，9月的政治局会议首次明确房地产“止跌回稳”目标，提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；12月，政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，市场信心得到进一步提振。
反映在数据上，2024年10月至12月，全国新建商品房销售面积连续3个月同比、环比双增长。其中12月单月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新房成交量实现同比增长35%、环比增长1%。
今年以来，政策效力持续显现，一线城市已出现企稳回升迹象，而二三线城市仍在修复过程中。显而易见的是，市场分化越趋明显。
以北京为例，据北京市统计局发布的相关数据，一季度，全市新建商品房销售面积247.3万平方米，同比增长6.2%，其中纯商品住宅销售增长23.7%。二手房市场方面，继去年12月成交量创近21个月新高，3月网签数量达近24个月以来第二高的水平……
伴随楼市的回温，2025年3月，观点机构在大湾区举办了2025观点年度论坛，活动上同步发布了《卓越指数 o 2025房地产卓越表现报告》，并进行卓越指数 o 2025房地产卓越表现授牌典礼。
首开股份凭借自身稳健的经营战略，以及行业筑底期间所展现的抗风险能力，荣膺“2025年上市企业卓越表现（地产G30+）”奖项，同时获得“2025年房地产卓越企业表现奖”。
关键之年业绩底色
作为首都国企，首开股份成立至今始终以北京作为核心区域和业务根据地。基于对市场的深耕，首开股份也在区域内建立起一定规模的资源储备。
值得注意的是，在过去一段时间发布的“稳楼市”政策中，亦有围绕盘活存量土地的相关内容。去年10月的国新办发布会提及“允许专项债券用于土地储备”，这也被解读为2019年9月以来，时隔五年重启发行土储专项债。
业内认为，此举能够促进闲置土地的重新转化，在减少市场存量土地规模、改善土地供求关系等方面都有积极作用，房地产企业的流动性也能从中得到一定程度的改善。
2025年2月，北京成功发行一批地方政府债券，其中新增专项债券规模达462.9亿元，募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环境整治、新型基础设施等领域。具体而言，用于土地储备的资金高达116.87亿元，这也意味着北京打响重启土储专项债发行第一枪。
这一消息，显然也为深耕北京的市属房地产开发商首开股份带来机会。
事实上，北京一直是首开股份的核心区域和业务根据地，目前该公司在京内拥有主要项目74个，总规模1660万平方米。
京外则包括辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等7个大区，目前已经初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目82个，总建筑面积约2770万平方米。
近年来，房地产企业纷纷发力经营和服务业务，长租公寓、代建、商业物业管理、城市更新等赛道竞争加剧。
首开股份也在多年前就已布局新业务，但对业绩的支撑作用有限，为保持长效经营与发展，首开股份年内于公开市场择机新增土地储备。
7月，首开股份子公司成都首开韶泰置业有限公司成功竞得成都市成华区槐树店路16号地块，总面积约2.4万平方米，建筑总面积约5.22万平方米，成交金额为7.23亿元。
8月，首开股份子公司北京绿州博园投资有限公司竞得北京市密云新城0104街区国有建设用地使用权，地块总面积约11.8万平方米港盛国际，建筑总面积约22.7万平方米（含回迁房），为棚户区改造一次性招标项目，总价约4.88亿元。
未来，伴随市场进一步回暖，通过提前研判，合理铺排，有望为该公司贡献新的收入。
放眼行业，在2024年讨论度较高的话题是“好房子”。过去这些年，伴随房地产市场的深度调整，我国住房需求同步发生改变，从“有没有”转向“好不好”，实现质的跨越。
对此，首开股份也表示将结合“好房子”导向，进一步探索品质进阶，围绕绿色建筑、科技建筑等产品理念提升产品品质。这一点，在首开股份首次正式披露的环境、社会和公司治理报告（ESG报告）中有所体现。
2024年4月20日，在发布2023年度报告的同一天，首开股份同步披露了ESG报告，明确未来目标：2025年，新建建筑100%按照绿色建筑标准设计与施工，绿建二星级及以上项目建筑面积占当年开发项目总建筑面积比例达到40%；2030年，绿建二星级及以上项目建筑面积占当年开发项目总建筑面积比例达到50%。
在2025年前开展针对零碳/碳中和建筑示范项目的课题研究1-2个，在2030年底前累计完成零碳/碳中和建筑示范项目3-5个。
以北京市通州新城首开国风尚城为例，占地面积65516.16平方米，总建筑面积255954.72平方米。项目是为了配合北京市中心区迁移通州，于2019年施工，2023年竣工。
首开股份还在该项目的东北组团选了3000平米进行超低能耗处理，从设计、材料选型、实施到认证等做了大量工作。
项目最终获得了北京市超低能耗认证、住建部绿色技术创新综合示范-建筑节能及可再生能源科技示范项目、11-14#楼取得了绿色建筑三星设计标识（依据北京市标准）其余楼栋取得了绿色建筑二星设计标识。
进入2025年，首开股份定调为“公司走出生存发展困境的关键之年”，该公司表示，凝聚一切可以凝聚的智慧和力量，争取一切可以争取的资源和支持，共克时艰守底线，把准时势育新机，努力实现“十四五”高质量收官，为“十五五”良好开局打下坚实基础。
而深刻理解美好生活背景下消费者需求提升、理念变化趋势后的首开股份，在推进产品升级与业务转型、拓展市场空间将更明确方向与路径。
多元探索城市复兴
在“城市复兴官”发展理念下，近年来首开股份持续推进持有物业的转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作，相继启动实施多个项目。
于城市更新、长租公寓、养老与文创等创新业务方面，首开股份均取得不俗成果。
2023年6月30日，首开LONG街正式开业。该项目为首开股份参与城市更新建设的代表样板，位于昌平区回天地区中部的霍营街道，步行街全长约650米，总建筑面积15.4万平方米。整体包括地上一期商业空间约6万平方米，二期产业园区约4万平方米。
首开LONG街积极探索存量楼宇利用新路径，从空间、商业及产业三方面，进行全方位的更新，构建了完整的城市街景和生活方式，通过“更新一个项目”，成功“激活一片地区”，成为首开股份探索城市更新创新模式的试点。
长租公寓业务方面，首开股份也把握住我国住房供给侧结构性改革机遇，取得较快发展。从2016年初进入入长租公寓市场到2021年正式发布长租公寓自有品牌“首开乐尚”，首开·乐尚公寓已先后在北京、杭州等重点城市开业上线。
在2024年，首开股份继续深化完善长租公寓标准化体系，首开乐尚10家长租公寓整体出租率90%、租金收缴率100%。期内，福建首店（香悦店）开业入市，另有其他项目正在筹备。
同样在2016年，首开股份启动布局养老业务，联合“寸草春晖”养老机构运营方北京寸草关爱管理咨询有限公司、北京福睿科技有限公司，三方合作组建北京首开寸草养老服务有限公司。
首开寸草首创“融合式养老”的理念，通过“老旧楼宇改造”的城市更新方式，将存量房产资源与“寸草春晖”优质养老服务相结合，集机构养老、社区养老和居家养老于一体，打造了以亚运村院、西钓鱼台院为代表的融合式养老项目，开创了“健康养老+城市更新”的新模式。截至2024年末，“首开寸草”9家养老院整体入住率82%。
就在今年2月，位于北京市顺义区高丽营镇的首开富力十号国际养老项目迎来主体工程的全面竣工，预计将于2025年底全面完工。该项目总投资14亿元，总建筑面积8.6万平方米，包括8栋老年公寓住宅楼和1栋综合养老医院，建成后可提供近1000张床位。
作为首都国企，首开股份始终关注并服务于首都城市发展战略，承接多项重点工程。在2024年，宋庄小堡村项目、首开通州万象汇、房山熙悦丽博、通州西集项目等重点项目施工顺利进行，形象进度、投资额完成均提前实现“双落地”。
整体而言，在稳中求进的基础上，首开股份结合内外部新变化，通过深入挖掘公司潜在资源和优势，有效探索契合首开特色的业务发展路径，积极拓展能力边界。
筑牢信用安全底线
2024年，房地产市场仍处于筑底阶段，房企普遍还面临着不小的流动性压力。在此情况下，企业更需注重内部管理和风险控制，优化项目布局与业务结构，同时探索多元化的融资途径以缓解资金压力，并积极应对市场变化带来的各种挑战。
首开股份也在年内“对标市场、瘦身健体”，进行了空前力度的组织管理优化提升。完成总部组织机构调整，压减3个机关部室，完成京内外19家二层级管理单位的整合重组，形成9个二层级大区平台和1个商管平台。
除了“刀刃向内”，首开股份还向外寻求“活水”。
今年以来，住房城乡建设部、金融监管总局指导各地建立城市房地产融资协调机制，支持合规房地产项目进入“白名单”，引导金融机构加大融资支持力度。首开股份对此积极响应，“白名单”项目共获授信93.33亿元（全口径）。
另一方面，首开股份充分利用历史投资的大量商办、自持物业、棚改等，推动持有型物业应融尽融，实现55.9亿元（全口径）经营性物业贷款及城市更新贷款投放。
更为重要的是，凭借在市场上拥有的良好信誉和多年来的顺利合作，首开股份与国内主要银行及多家金融机构建立起基于诚信、互利的长期合作伙伴关系。贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力。
其中，在2024年7月22日，首开股份采用5年期、3+2年期双品种互拨方式完成2024年度第五期20亿元中期票据发行。
据悉，这是首开股份首次发行5年期中期票据，规模为15亿元，票面利率为3.37%；而3+2年期票据规模为5亿元，票面利率为2.74%，这一利率创造了近年来公司同类型债券的新低。
如此，既能向市场传递积极信号，增强市场及相关方对公司的信心，也为公司未来融资和发展创造更有力的条件，形成正向循环。
另一方面，低利率的中期票据有利于减少利息支出，降低公司的财务费用，提升利润空间。同时，短期债务得到置换，有助于优化首开股份的负债结构。
除了偿还即将到期的债券外，募集资金还可根据公司的战略安排，用于其他更有价值的项目或业务拓展，提高资金的整体使用效率，实现资金的优化配置。
截至2024年末，首开股份非标融资占比较年初显著下降；12月底平均融资成本3.78%，融资成本持续压降，较年初下降48个基点；合并范围内金融机构带息负债较年初降低约97亿元。
在未来，首开股份有望“轻装上阵”，将更多精力投入经营管理等方面，平稳有序推进业务发展。
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